Инновационные решения в социальной инфраструктуре: к чему движется рынок?

21.02.2017 |

Александр Абрамов.

16 февраля в офисе компании «НЭО Центр» состоялся круглый стол Экспертного совета по инновациям в недвижимости НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов». На этот раз профессионалы рынка обсудили инновационные решения в социальной инфраструктуре жилых комплексов и трудности, связанные с реализацией таких проектов.

Открывая мероприятие, руководитель проектов «Инфраструктура», «Девелопмент» компании «НЭО Центр» Николай Захаров рассказал о том, какие возможности предоставляет застройщикам государственно-частное партнерство в этой сфере. Сегодня компании и местные власти могут взаимодействовать в рамках 115-ФЗ (концессионные соглашения) или 224-ФЗ (закон о ГЧП), разделяя обязанности по финансированию и дальнейшей эксплуатации объекта. При этом и инвестор, и государство могут через реализацию ГЧП-проектов достичь каждый своих целей. У инвестора это может быть цель заработать, привлечь заемное финансирование или – что более характерно для девелопмента – компенсировать издержки. У государства – решить проблему с инфраструктурой и повысить ее качество, а также сократить расходы бюджета. При этом реализация ГЧП-проектов возможна только на земельных участках в государственной собственности (если участок принадлежит инвестору, земля подлежит межеванию и участок для строительства школы или детского сада передается в госсобственность). При этом обязанности по эксплуатации могут быть разделены: как правило, техническое обслуживание здания остается за инвестором, образовательную составляющую обеспечивает государство.

Примеры реализованных ГЧП-проектов:

- инвестор «БалтРос» построил детские сады и школы в двух районах Санкт-Петербурга, земля была передана городу, после окончания соглашения объекты (5 шт.) были выкуплены государством за сумму около 3 млрд руб., из которых капитальные расходы инвестора составляли 1,6 млрд руб.

- в Томской области инвестор построил 15 детских садов, которые технически обслуживает до окончания срока действия соглашения;

- в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга построены 3 школы, инвестиции составили 3,7 млрд руб., срок действия соглашения 7,5 лет, участки по договору мены переданы городу, город возместит затраты инвестора и получит объекты в собственность.

Однако в случае с развитием таких проектов, как частные детские сады, выйти на быструю окупаемость и тем более доходность не так-то просто. Об этом рассказала Елена Игнатьева, соучредитель и директор Kid’s Estate. Эксперт подчеркнула, что государственные детские сады получают намного больше господдержки, чем частные: инвестиции в создание детсада на 240 мест и его оснащение составляют порядка 240 млн руб.; сады сразу прикрепляются к комбинату питания и поликлинике. Оператору частного детского сада нужно самостоятельно получать лицензию на ведение образовательной деятельности, на медицинскую деятельность, проходить постоянные проверки Роспотребнадзора, МЧС и т.д. Для него отсутствуют налоговые льготы на землю, расходы на присмотр за детьми не компенсируется государством. При этом требования министерства образования и других структур остаются едиными для государственных детских садов и для частных.

В то же время именно частный детский сад способен предоставить более широкий набор образовательных услуг, профессиональный уровень педагогов и других специалистов в частных садах выше, т.к. условия труда лучше. Но даже при том, что стоимость услуг частного сада в Москве колеблется от 30 тыс. руб. в месяц до 150 тыс. руб. в месяц, владельцы часто не имеют возможности платить за аренду помещения рыночную цену, и это тормозит развитие интересных проектов – эксперт представила расчеты экономики разных вариантов частных садов.

Девелоперы жилых комплексов учитывают фактор стоимости этих услуг, когда решают, какой детский сад будет в том или ином квартале, что во многом зависит от количества квартир в жилом комплексе и от класса этой недвижимости. При определенном подходе детский сад может стать не просто очередным объектом инфраструктуры, но и настоящим знаковым объектом (flag object), одним из «символов города», о чем рассказал Евгений Закман, разработчик и девелопер проекта Smart Kinder Garten. В «детских садах будущего», которым и является Smart Kinder Garten, чей пилотный проект реализуется сейчас в Риге (Латвия), сочетается четыре важных критерия и делается ставка на уникальность. Критерии: собственная методология (яркий известный пример – Монтессори); здание (смарт-технологии, экологичное, с функциональными зонами – 18 вместо 7 в типовых проектах); наличие технологий life-science; web-платформа как необходимая часть социальной недвижимости. «Доходность такого пилотного проекта сейчас составляет 10,5% годовых при сумме инвестиций 2,7 млн евро», – отметил Евгений Закман. При этом учитывается, что город также предоставляет землю на специальных условиях.

Для России подобные проекты пока остаются футуристическими, однако некоторые мировые разработки применяются, например, при создании детских спортивных площадок и воркаутов. О своем опыте рассказал Илья Мочалов, ландшафтный архитектор, генеральный директор «Мочалов и партнеры». Его компания занимается созданием инновационных рекреационных зон – садов здоровья. Они могут включать в себя различные тренажеры, аптекарские сады, сады звука и цвета, медитативные комплексы, площадки для игры в петанк и т.д. Примеры работ уже можно увидеть в ЖК «Микрогород в лесу», «Зеленая линия», в Доме приемов в Истринском районе, поселке «Княжий лес» и др.